经济观察：虎年中国楼市能迎来“春天”吗？

中国楼市或许寒冬将尽。
“挂牌两个月一直无人问津的二手房，年前突然有了许多看房的邀约”，计划出售自家位于北京市昌平区一套住房的牛先生对中新社记者表示，最近可以明显感受到市场活跃度提高了。
这得益于相关政策的支持。去年12月的全面降准之后，2022年开年又现降息，偏紧房地产金融环境有所松动。加之，越来越多城市出台购房补贴、公积金放松、降低落户门槛等支持性政策，房地产“政策底”似乎已经出现。
虎年已至，楼市会迎来“春天”吗？
1月近20城楼市政策松动
近期多地出台政策支持住房消费。1月末，安徽省出台措施促消费，其中提出引导房产等降低首付比例。
中泰证券近日发布的一份研报显示，截至1月23日，株洲、自贡、南宁、保定、玉林、马鞍山等18个城市或市区出台鼓励政策，主要措施包括提供人才或三孩家庭购房补助、放宽落户限制、下调公积金首付比例等。
类似的放松或者鼓励政策有望继续增加。国家发改委近日表示，抓住春节、元宵节等传统佳节消费旺季契机，挖掘消费热点和增长点，并提及“促进住房消费健康发展”。
有业内专家认为，这或许意味着今年春节前后，二三四线城市房地产市场会因返乡置业而有所升温。
楼市交易尚未走出下跌通道
政策出现松动，楼市会快速升温吗？事实上，去年年末以来，部分地方楼市交易量出现止跌甚至回升迹象，但多数城市房地产市场仍然低迷，房价也尚未脱离下跌区间。
易居研究院智库中心发布的一份报告显示，今年1月前23天，中国百城新建商品住宅成交面积为1757万平方米，环比下跌20%，同比跌44%。据此推算，该机构认为，今年1月份百城新房交易疲软，预计全月环比下跌约两成，同比下跌约四成。
反映供求情况的住宅库存仍在上升。据克而瑞研究中心监测，2021年12月百城商品住宅库存量达到6.1亿平方米，环比上涨1%，同比增长3%。12月楼市迎来“翘尾”行情，供求皆有不同程度放量，但整体市场仍延续供过于求格局。其中，三四线城市由于成交热度回落，库存去化周期攀至19个月。
楼市信心也尚未恢复。房企拿地意愿不高，一些“网红盘”推出后也未引发抢购潮。据易居研究院智库中心发布的一份报告，今年1月1日-25日，上市房企拿地积极性为2010年以来同期最低。拿地的房企数量和拿地金额同比分别下跌77%和93%。
政策时滞效应显现
受政策时滞影响，楼市修复将有所滞后。中泰证券研究所政策组负责人、首席分析师杨畅表示，从历年走势观察，住宅销售面积的回升对于住宅投资的提振存在大约6-8个月的提前，未来房地产开发投资修复仍然可能存在一定滞后表现。
中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞预计，2022年一季度投资、销售、房价等各项指标同比降幅最大，第二、三季度降幅逐步减小，四季度房地产主要指标才有望转正。
楼市难现大幅反弹
中泰证券首席经济学家李迅雷认为，货币环境宽松以及流动性改善，只是一个短期因素。他认为，中国房地产长周期拐点已现，未来楼市将呈现长期下行趋势。当然，在政策影响下，这一过程会比较平缓。
安信证券首席经济学家高善文也提出，2020年和2021年中国商品房销售面积逾17亿平方米的水平，将是未来数年内中国商品房销售面积的顶部，也可能是一个长期的历史峰值。
此外，从短期来看，房地产业也缺乏快速上行的动力。在全国住房和城乡建设工作会议上，住建部提到了2022年的8项重点工作，其中，“加强房地产市场调控”居首。业内人士认为，这说明一旦出现局部楼市过快升温，则大概率调控加码。